Haber / Duyuru

KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA FESHİ

 KİRACININ BİLDİRİM YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESHİ:

Kural olarak kira sözleşmesini devam ettirme hakkı kiracıya aittir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, kira sözleşmesini sözleşme bitiminden 15 gün önce kiraya verene bildirim yaparak sona erdirebilir. Kiracı, kira döneminin sonunda kira sözleşmesini feshetmezse sözleşme 1 yıl uzamış sayılır. Kiracıya tanınan kira sözleşmesini fesih etme hakkı kira sözleşmesine eklenen maddeler ile kısıtlanamaz.

Türk Borçlar Kanunun 347. Maddesinde:

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir." şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Kiracının fesih hakkı ve feshi ihbar meselesi belirsiz süreli kira sözleşmeleri için altı aylık dönemlere bölünmüştür. Kiracı belirsiz süreli bir kira sözleşmesi ile taşınmazı kullanmakta ve kira sözleşmesini feshetmek istiyorsa her 6 aylık kira döneminden 3 ay önce kiralayana ihtar çekerek istediği zaman kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kanun koyucu belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının kira sözleşmesini feshetmesi için bir süre sınırı öngörmemişken kural olarak ev sahibinin kira sözleşmesini istediği zaman feshedebilmesi için kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesi gerektiğini öngörmüştür. Kiralayanın 10 yılın sonunda kira sözleşmesini sebepsiz feshetmesi için 10 yıldan sonraki her 1 yıllık kira döneminden 3 ay önce kiracıya ihtarda bulunması gerekmektedir. Ancak kira sözleşmesi baştan 10 yıllık belirli süreli olarak kurulmuş ise kiraya veren ancak 21. Yılın sonunda kira sözleşmesini sebepsiz feshedebilir.

KİRALANANIN TAHLİYESİ

1) KİRALAYANDAN KAYNAKLI TAHLİYE:

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE                :

Kiraya veren her ne kadar kural olarak 10 yıllık süre geçmedikçe kira sözleşmesini feshedemese de ihbar sürelerine uymak şartıyla şartlar oluşmuşsa ihtiyaç sebebiyle, yeni malikin mal iktisabı nedeniyle, yeniden inşa/imar nedeniyle tahliye talep edebilir. Bu durumlara kiralayandan kaynaklı tahliye sebepleri denmektedir. Bu yazımızda ihtiyaç sebebi ile tahliye konusunu detaylıca açıklayacağız.

Türk Borçlar Kanunun 350. Maddesinde :

"1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir." şeklinde düzenleme yapılmıştır. 

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçları için kullanmak istiyorsa 10 yıllık süreyi beklemeden ihtar ve fesih şartlarına uyarak kiralananın tahliyesini talep edebilir. Ancak ihtiyaç sebebi ile tahliye için Yargıtayın belirlemiş olduğu kriterlerin sağlanmış olması gerekmektedir. Kiraya veren sarf ihtiyacım var diyerek kiralananın tahliyesini talep edemez. Yargıtaya göre bu ihtiyacın " gerçek, samimi ve zaruri" olması gerekmektedir. "İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. " ( 3. Hukuk Dairesi 2017/4036 E. , 2017/10412 K. )

Tahliye davası yargılaması sırasında mahkemeler özellikle ihtiyacın gerçek, samimi ve zaruri olup olmadığını özenle incelemektedirler bu nedenle tahliye davası için dayanılan ihtiyaç sebebi çok önemlidir. Kiralananın ihtiyaç sebebi ile tahliyesi için ihtar çekilmesinde kanunen bir zorunluluk bulunmamaktadır ancak kira sözleşmesinin bitiminden sonraki 1 ay içinde ihtar çekilerek dava açma süresi kira süresinin bitim tarihine kadar uzayacaktır.

Kiralananın tahliyesi davalarında şahit dinlenmesi de mümkündür. Şahitler ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olduğunun ispatı için önemlidir.

Henüz doğmamış bir ihtiyaç için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz. İhtiyacın çoktan doğmuş olması gerekmektedir. Örneğin; bir ev sahibinin sadece "oğlum evlenecek ve dava konusu taşınmazı konut olarak kullanacak" demesi tahliye davası için geçerli bir ihtiyaç oluşturmaz. Mahkemeler en azından ev sahibinin oğlunun nişanlı olmasını, bir evlilik sürecinde olup olmadığını araştırmaktadır. Ya da "kızım Almanya'dan gelecek ve söz konusu taşınmaz kızıma özgülenecek"  diyen ev sahibinin iddiası karşısında da mahkemeler, kızının gerçekten uçak bileti alıp almadığını, Türkiye'ye yerleşme hazırlığında olup olmadığını araştırmaktadırlar.

İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen kiralanan 3 yıl boyunca kiraya verilemez. Eğer ki 3 yıllık süre içerisinde kiraya verilecekse önce eski kiracılara teklif edilmek zorundadır. Kiralanan ihtiyaç sebebi ile tahliye edilmişse ancak ortada gerçek bir ihtiyaç yoksa kiracının tazminat talebi gündeme gelecektir. Ancak kiracının tazminat talep edebilmesi için dava konusu taşınmazı cebri icra yolu ile tahliye etmesi gerekmektedir. Kiracı ihtar sonucunda evi tahliye etmişse ya da tahliye davası ilamı sonucunda tahliye etmişse artık tazminat talep edemez. Kira Sözleşmelerinin Fesih/İhbar meseleleri ve Kiralananın İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesi konuları çok teknik ve hukuki konulardır. Özellikle fesih ve ihbar süreleri, ihtarname usulleri hukuki deneyim ve bilgi gerektirmektedir. Herhangi bir sürenin gözden kaçırılması hak kaybına uğramanıza sebebiyet verebilir. Bu nedenle Kira ilişkilerine ait uyuşmazlıkta bir avukat yardımından faydalanmak en doğru olandır.

Av. ECEM TORUN

Stj. Av. TUANA KAZAN